5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(l侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗óng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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